2012年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧
http://m.hxud.cn 2013-01-21 09:39 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：新開工面積代表著開發(fā)商對未來1-2年房地產(chǎn)市場的預(yù)期，因此，要么2013年全國商品房銷售繼續(xù)減速，要么2013年全國房地產(chǎn)市場會由于供給萎縮的原因而造成房價的持續(xù)上漲，我們認(rèn)為，出現(xiàn)后者的概率較大。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落
2012年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，同比增長16.2%，增速比1-11月份回落0.5個百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。本月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為19.68%，比1-11月占比小幅下降了0.17個百分點(diǎn)。從近幾年的統(tǒng)計規(guī)律來看，近年來每年的12月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速都有所回落，本月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，也符合這種規(guī)律。預(yù)計2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會比2012年有所提高，但估計不太會高于20%。
2、房屋新開工面積增速10多年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，未來供給萎縮
2012年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點(diǎn)；房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點(diǎn)。從近幾年的統(tǒng)計規(guī)律來看，近年來每年的12月份，房屋新開工面積等指標(biāo)都有所回落，本月這些指標(biāo)有所回落，也符合這種規(guī)律。全年來看，2012年房地產(chǎn)新開工面積增速自1998年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，而且是在商品房銷售保持正增長的情況下出現(xiàn)的，值得深入思考。新開工面積代表著開發(fā)商對未來1-2年房地產(chǎn)市場的預(yù)期，因此，要么2013年全國商品房銷售繼續(xù)減速，要么2013年全國房地產(chǎn)市場會由于供給萎縮的原因而造成房價的持續(xù)上漲，我們認(rèn)為，出現(xiàn)后者的概率較大。
3、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源連續(xù)3年回落
2012年1-12月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，比上年增長12.7%，增速比1-11月份回落1.4個百分點(diǎn)，比2011年回落4.8個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款14778億元，增長13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金39083億元，增長11.7%；其他資金42275億元，增長14.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26558億元，增長18.2%；個人按揭貸款10524億元，增長21.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增速在連續(xù)幾個月觸底回升后本月有所回落。這和房地產(chǎn)開發(fā)投資以及新開工面積等指標(biāo)一樣，近幾年來都是12月出現(xiàn)增速下降的情況，更多的是統(tǒng)計上的原因。但從全年來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速已經(jīng)連續(xù)3年回落，這主要和宏觀調(diào)控密不可分。總體上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長受到抑制，也將會拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速。
4、本年土地購置面積和土地成交價款大幅回落，地價高位暫時企穩(wěn)
2012年1-12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，同比下降19.5%，降幅比1-11月份擴(kuò)大4.7個百分點(diǎn)；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴(kuò)大6.4個百分點(diǎn)。從平均成交土地價格來看，土地價格在高位有所企穩(wěn)。從全年來看，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和金額的增速創(chuàng)出了2005年來的最大跌幅，這意味著未來2年的房地產(chǎn)市場潛在供給會下降。從2005年來的統(tǒng)計規(guī)律來看，每當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速負(fù)增長的時候，次年的房價就會面臨較大的上漲壓力，我們預(yù)計2013年也將面臨較大的房價上漲的壓力。
二、全國商品房銷售情況
十二月份市場成交基本符合預(yù)期，市場信心穩(wěn)定
2012年1-12月份，全國商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點(diǎn)，比2011年回落2.6個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長2%，比上月下降了0.3個百分點(diǎn)。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點(diǎn)，比2011年回落1.1個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.9%，增速比上月下降了0.5個百分點(diǎn)。從全年來看，全國商品房銷售面積的潛在增速已經(jīng)由2位數(shù)下降到個位數(shù)的增長水平，這說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步由快速增長階段向平穩(wěn)增長階段轉(zhuǎn)變。
三、國房景氣指數(shù)
2012年12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.59，比上月回落了0.12個百分點(diǎn)，比2011年同期下降3.3點(diǎn)。
中企顧問網(wǎng)分析認(rèn)為，2013年全國商品房銷售面積預(yù)計能夠繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢并保持個位數(shù)的小幅增長；從供給面上看，由于2012年新開工面積和土地購置面積都出現(xiàn)了近年來少有的負(fù)增長，房地產(chǎn)市場的潛在供給能力將會下降，因此，2013年房價可能會面臨較大的上漲壓力。
《2013-2017年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及投資前景預(yù)測報告》指出：2013年政策依然是市場演變的最大不確定因素，目前來看，政府短期內(nèi)再度出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策的可能性越來越小，比如原先預(yù)計的2013年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的可能已經(jīng)被政府官員的講話證實(shí)可能性不大了，這樣的話，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將會面臨難得的政策真空期。
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落
2012年1-12月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，同比增長16.2%，增速比1-11月份回落0.5個百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個百分點(diǎn)。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.8%。本月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為19.68%，比1-11月占比小幅下降了0.17個百分點(diǎn)。從近幾年的統(tǒng)計規(guī)律來看，近年來每年的12月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速都有所回落，本月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，也符合這種規(guī)律。預(yù)計2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會比2012年有所提高，但估計不太會高于20%。
2、房屋新開工面積增速10多年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，未來供給萎縮
2012年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，比上年增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點(diǎn)；房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點(diǎn)。從近幾年的統(tǒng)計規(guī)律來看，近年來每年的12月份，房屋新開工面積等指標(biāo)都有所回落，本月這些指標(biāo)有所回落，也符合這種規(guī)律。全年來看，2012年房地產(chǎn)新開工面積增速自1998年來首次出現(xiàn)負(fù)增長，而且是在商品房銷售保持正增長的情況下出現(xiàn)的，值得深入思考。新開工面積代表著開發(fā)商對未來1-2年房地產(chǎn)市場的預(yù)期，因此，要么2013年全國商品房銷售繼續(xù)減速，要么2013年全國房地產(chǎn)市場會由于供給萎縮的原因而造成房價的持續(xù)上漲，我們認(rèn)為，出現(xiàn)后者的概率較大。
3、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源連續(xù)3年回落
2012年1-12月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，比上年增長12.7%，增速比1-11月份回落1.4個百分點(diǎn)，比2011年回落4.8個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款14778億元，增長13.2%；利用外資402億元，下降48.8%；自籌資金39083億元，增長11.7%；其他資金42275億元，增長14.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26558億元，增長18.2%；個人按揭貸款10524億元，增長21.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增速在連續(xù)幾個月觸底回升后本月有所回落。這和房地產(chǎn)開發(fā)投資以及新開工面積等指標(biāo)一樣，近幾年來都是12月出現(xiàn)增速下降的情況，更多的是統(tǒng)計上的原因。但從全年來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速已經(jīng)連續(xù)3年回落，這主要和宏觀調(diào)控密不可分。總體上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長受到抑制，也將會拖累房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速。
4、本年土地購置面積和土地成交價款大幅回落，地價高位暫時企穩(wěn)
2012年1-12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，同比下降19.5%，降幅比1-11月份擴(kuò)大4.7個百分點(diǎn)；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴(kuò)大6.4個百分點(diǎn)。從平均成交土地價格來看，土地價格在高位有所企穩(wěn)。從全年來看，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和金額的增速創(chuàng)出了2005年來的最大跌幅，這意味著未來2年的房地產(chǎn)市場潛在供給會下降。從2005年來的統(tǒng)計規(guī)律來看，每當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速負(fù)增長的時候，次年的房價就會面臨較大的上漲壓力，我們預(yù)計2013年也將面臨較大的房價上漲的壓力。
二、全國商品房銷售情況
十二月份市場成交基本符合預(yù)期，市場信心穩(wěn)定
2012年1-12月份，全國商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點(diǎn)，比2011年回落2.6個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長2%，比上月下降了0.3個百分點(diǎn)。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點(diǎn)，比2011年回落1.1個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長10.9%，增速比上月下降了0.5個百分點(diǎn)。從全年來看，全國商品房銷售面積的潛在增速已經(jīng)由2位數(shù)下降到個位數(shù)的增長水平，這說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步由快速增長階段向平穩(wěn)增長階段轉(zhuǎn)變。
三、國房景氣指數(shù)
2012年12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為95.59，比上月回落了0.12個百分點(diǎn)，比2011年同期下降3.3點(diǎn)。
中企顧問網(wǎng)分析認(rèn)為，2013年全國商品房銷售面積預(yù)計能夠繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢并保持個位數(shù)的小幅增長；從供給面上看，由于2012年新開工面積和土地購置面積都出現(xiàn)了近年來少有的負(fù)增長，房地產(chǎn)市場的潛在供給能力將會下降，因此，2013年房價可能會面臨較大的上漲壓力。
《2013-2017年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及投資前景預(yù)測報告》指出：2013年政策依然是市場演變的最大不確定因素，目前來看，政府短期內(nèi)再度出臺更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策的可能性越來越小，比如原先預(yù)計的2013年房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的可能已經(jīng)被政府官員的講話證實(shí)可能性不大了，這樣的話，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將會面臨難得的政策真空期。
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