自2024年國內(nèi)第一支資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，至2024年底，我國資產(chǎn)證券化市場共發(fā)行213支CMBS和類REITs產(chǎn)品，4年時間共發(fā)行金額近5000億元，平均每年發(fā)行規(guī)模為1000億，發(fā)展速度可謂十分迅速。2024年共發(fā)行CMBS56單，發(fā)行規(guī)模1015.69億元；類REITs共8單，發(fā)行規(guī)模163.66億元。CMBS、類REITs兩者數(shù)量占比87.5%、12.5%；規(guī)模占比為86.12%、13.88%。

2024年經(jīng)歷嚴峻的疫情后，在中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》及中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟幕、但暫未涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的情況下，CMBS、類REITs仍是不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)選融資渠道。2024年7月2日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，及時梳理匯總基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目，將符合條件的項目分類納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫，做到應(yīng)入盡入；用好引導(dǎo)社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項，支持回收資金投入的新項目加快開工建設(shè)，促進形成投資良性循環(huán)。2024年11月10日，中國銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，進一步豐富保險資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，助力盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，提高直接融資比重。

房地產(chǎn)新時代為資產(chǎn)證券化帶來了新的機遇。資產(chǎn)證券化不僅是一種融資工具，而且可以幫助企業(yè)盤活資產(chǎn)，形成資本從投入到退出的閉環(huán)，獲得長期穩(wěn)定的融資渠道，實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營。在政策的大力支持下，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化未來市場發(fā)展空間巨大。

中企顧問網(wǎng)發(fā)布的《2025-2031年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場深度分析與市場需求預(yù)測報告》共十一章。首先介紹了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念及特征，接著分析了國內(nèi)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場發(fā)展情況，然后具體介紹了房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）及其他類型房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式。隨后，報告對住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展實踐做了剖析，然后介紹了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營狀況。最后，報告對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進行了投資分析及投資建議綜述。

本研究報告數(shù)據(jù)主要來自于國家統(tǒng)計局、商務(wù)部、財政部、中企顧問網(wǎng)、中企顧問網(wǎng)市場調(diào)查中心以及國內(nèi)外重點刊物等渠道，數(shù)據(jù)權(quán)威、詳實、豐富。您或貴單位若想對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有個系統(tǒng)深入的了解、或者想投資房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)領(lǐng)域，本報告將是您不可或缺的重要參考工具。

 

報告目錄：

第一章　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化概述

1.1　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的定義及類型

1.1.1　資產(chǎn)證券化概念基本界定

1.1.2　資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍

1.1.3　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的定義

1.1.4　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的類型

1.2　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的特征

1.2.1　參與者眾多復(fù)雜

1.2.2　獨特的融資模式

1.2.3　市場安全系數(shù)高

1.2.4　證券品種多樣化

 

第二章　國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展經(jīng)驗借鑒

2.1　美國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場

2.1.1　發(fā)展模式分析

2.1.2　市場實踐特征

2.1.3　市場發(fā)展經(jīng)驗

2.1.4　對我國的啟示

2.2　日本房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場

2.2.1　市場發(fā)展歷程

2.2.2　市場架構(gòu)類型

2.2.3　市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.2.4　市場發(fā)展規(guī)模

2.2.5　發(fā)展經(jīng)驗借鑒

2.3　國外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場比較分析

2.3.1　市場起源對比

2.3.2　主要產(chǎn)品對比

2.3.3　運作模式對比

2.3.4　監(jiān)管模式比較

2.3.5　發(fā)展啟示分析

 

第三章　2020-2024年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展環(huán)境

3.1　經(jīng)濟環(huán)境

3.1.1　宏觀經(jīng)濟概況

3.1.2　對外經(jīng)濟分析

3.1.3　工業(yè)運行情況

3.1.4　固定資產(chǎn)投資

3.1.5　宏觀經(jīng)濟展望

3.2　政策環(huán)境

3.2.1　房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策

3.2.2　房地產(chǎn)發(fā)展長效機制

3.2.3　住房租賃相關(guān)政策法規(guī)

3.2.4　資產(chǎn)證券化法律體系

3.2.5　資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)則

3.3　房地產(chǎn)運行狀況分析

3.3.1　房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模

3.3.2　商品房銷售狀況分析

3.3.3　房地產(chǎn)資金到位狀況

3.3.4　房地產(chǎn)開發(fā)景氣程度

3.3.5　房地產(chǎn)去庫存工作現(xiàn)狀

3.4　資產(chǎn)證券化市場運行分析

3.4.1　市場產(chǎn)品過會狀況

3.4.2　市場發(fā)行規(guī)模統(tǒng)計

3.4.3　市場基礎(chǔ)資產(chǎn)分布

3.4.4　產(chǎn)品發(fā)行利率變化

3.4.5　市場信用評級分布

3.4.6　市場交易規(guī)模統(tǒng)計

3.4.7　市場發(fā)展前景展望

 

第四章　2020-2024年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場發(fā)展全面分析

4.1　2020-2024年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場運行狀況

4.1.1　基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行狀況

4.1.2　細分市場發(fā)展規(guī)模

4.1.3　細分市場類別分布

4.1.4　產(chǎn)品發(fā)行利率變化

4.2　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

4.2.1　長租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

4.2.2　類REITs產(chǎn)品

4.2.3　CMBS或CMBN產(chǎn)品

4.3　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展存在的問題

4.3.1　市場相關(guān)法規(guī)不健全

4.3.2　市場配套設(shè)施不完善

4.3.3　金融信用制度不健全

4.3.4　中介服務(wù)機構(gòu)不完善

4.3.5　證券市場發(fā)展不完善

4.4　房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化完善發(fā)展的對策

4.4.1　完善相關(guān)法律法規(guī)

4.4.2　加強信用體系建設(shè)

4.4.3　培育市場專業(yè)人才

4.4.4　規(guī)范金融中介機構(gòu)

 

第五章　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式發(fā)展分析

5.1　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展綜述

5.1.1　基本概念界定

5.1.2　主要特征分析

5.1.3　資產(chǎn)類型分類

5.1.4　發(fā)展模式介紹

5.1.5　法律組織架構(gòu)

5.1.6　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

5.2　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場發(fā)展?fàn)顩r

5.2.1　全球市場發(fā)展現(xiàn)狀

5.2.2　國內(nèi)產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模

5.2.3　市場發(fā)展問題分析

5.3　房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）經(jīng)濟效益分析

5.3.1　滿足普通投資者投資需求

5.3.2　有助金融服務(wù)供給側(cè)改革

5.3.3　金融體系供給側(cè)改革重點

5.4　大融城REITs案例剖析

5.4.1　產(chǎn)品基本介紹

5.4.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

5.4.3　產(chǎn)品增信措施

5.4.4　標的資產(chǎn)分析

5.5　興業(yè)皖新REITs案例剖析

5.5.1　產(chǎn)品基本介紹

5.5.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

5.5.3　產(chǎn)品增信措施

5.5.4　基礎(chǔ)資產(chǎn)分析

5.6　促進中國公募REITs試點發(fā)展建議

5.6.1　公募REITs試點模式選擇

5.6.2　試點產(chǎn)品設(shè)計問題和建議

5.6.3　試點稅收政策和市場建設(shè)

 

第六章　商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）模式發(fā)展分析

6.1　商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）發(fā)展綜述

6.1.1　基本概念界定

6.1.2　主要特點分析

6.1.3　產(chǎn)品發(fā)展意義

6.1.4　模式比較分析

6.2　商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）市場發(fā)展?fàn)顩r

6.2.1　發(fā)行規(guī)模現(xiàn)狀

6.2.2　典型交易結(jié)構(gòu)

6.2.3　底層資產(chǎn)選擇

6.2.4　風(fēng)險防范機制

6.2.5　發(fā)展前景展望

6.3　北京銀泰中心CMBS案例剖析

6.3.1　項目基本介紹

6.3.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

6.3.3　產(chǎn)品增信措施

6.3.4　基礎(chǔ)資產(chǎn)分析

6.3.5　目標資產(chǎn)分析

 

第七章　商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）模式發(fā)展分析

7.1　商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）發(fā)展綜述

7.1.1　基本概念界定

7.1.2　發(fā)行規(guī)模現(xiàn)狀

7.1.3　與CMBS比較

7.2　世貿(mào)國際CMBN案例剖析

7.2.1　產(chǎn)品基本介紹

7.2.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

7.2.3　產(chǎn)品增信措施

7.2.4　基礎(chǔ)資產(chǎn)分析

7.2.5　目標資產(chǎn)分析

7.3　世紀海翔CMBN案例剖析

7.3.1　項目基本介紹

7.3.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

7.3.3　資產(chǎn)形成過程

 

第八章　其他類型房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式發(fā)展分析

8.1　購房尾款A(yù)BS

8.1.1　產(chǎn)品基本概述

8.1.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

8.1.3　發(fā)行規(guī)模現(xiàn)狀

8.1.4　產(chǎn)品操作要點

8.2　物業(yè)管理費ABS

8.2.1　產(chǎn)品基本概述

8.2.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

8.2.3　發(fā)行規(guī)模現(xiàn)狀

8.2.4　產(chǎn)品操作要點

8.3　地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS

8.3.1　產(chǎn)品基本概述

8.3.2　產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)

8.3.3　發(fā)行規(guī)模現(xiàn)狀

8.3.4　產(chǎn)品操作要點

 

第九章　中國住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展實踐分析

9.1　中國住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展綜述

9.1.1　租賃地產(chǎn)ABS概述

9.1.2　租賃地產(chǎn)ABS特點

9.1.3　租賃地產(chǎn)ABS風(fēng)險

9.1.4　市場產(chǎn)品發(fā)行動態(tài)

9.1.5　國家推進發(fā)展政策

9.2　中國長租公寓資產(chǎn)證券化運營狀況

9.2.1　長租公寓運營主體分類

9.2.2　長租公寓運營模式分類

9.2.3　長租公寓ABS產(chǎn)品介紹

9.3　房企系長租公寓REITs路徑

9.3.1　房企系長租公寓REITs發(fā)展規(guī)模

9.3.2　房企系長租公寓REITs運營模式

9.3.3　房企系長租公寓REITs交易結(jié)構(gòu)

9.4　中國住房租賃資產(chǎn)證券化案例全面解析

9.4.1　新派公寓

9.4.2　保利地產(chǎn)

9.4.3　旭輝領(lǐng)寓

9.4.4　招商蛇口

9.4.5　龍湖冠寓

 

第十章　2020-2024年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)企業(yè)經(jīng)營狀況

10.1　步步高投資集團股份有限公司

10.1.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.1.2　經(jīng)營效益分析

10.1.3　業(yè)務(wù)經(jīng)營分析

10.1.4　財務(wù)狀況分析

10.1.5　核心競爭力分析

10.1.6　公司發(fā)展戰(zhàn)略

10.1.7　未來前景展望

10.2　保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司

10.2.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.2.2　經(jīng)營效益分析

10.2.3　業(yè)務(wù)經(jīng)營分析

10.2.4　財務(wù)狀況分析

10.2.5　核心競爭力分析

10.2.6　公司發(fā)展戰(zhàn)略

10.2.7　未來前景展望

10.3　萬科企業(yè)股份有限公司

10.3.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.3.2　經(jīng)營效益分析

10.3.3　業(yè)務(wù)經(jīng)營分析

10.3.4　財務(wù)狀況分析

10.3.5　核心競爭力分析

10.3.6　公司發(fā)展戰(zhàn)略

10.3.7　未來前景展望

10.4　華遠地產(chǎn)股份有限公司

10.4.1　企業(yè)發(fā)展概況

10.4.2　經(jīng)營效益分析

10.4.3　業(yè)務(wù)經(jīng)營分析

10.4.4　財務(wù)狀況分析

10.4.5　核心競爭力分析

10.4.6　公司發(fā)展戰(zhàn)略

10.4.7　未來前景展望

 

第十一章　對2025-2031年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的投資建議

11.1　投資價值評估

11.2　市場機會分析

11.2.1　投資機會矩陣

11.2.2　投資空間預(yù)測

11.3　發(fā)展驅(qū)動因素

11.3.1　經(jīng)濟因素

11.3.2　政策因素

11.3.3　技術(shù)因素

11.4　行業(yè)投資壁壘

11.4.1　競爭壁壘

11.4.2　技術(shù)壁壘

11.4.3　資金壁壘

11.4.4　政策壁壘

11.5　行業(yè)時機分析

11.6　行業(yè)投資建議

附錄：

附錄一：關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見

附錄二：關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知

附錄三：關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知

 

 

圖表目錄

圖表　日本不動產(chǎn)證券化市場的主要類型

圖表　J-REIT上市條件

圖表　J-REIT監(jiān)管部門和職責(zé)

圖表　J-REIT的基本結(jié)構(gòu)

圖表　J-REIT的資產(chǎn)類型分布

圖表　J-REIT保有房地產(chǎn)-按用途分布圖

圖表　2020-2024年J-REIT平均收益率

圖表　2020-2024年J-REIT總分紅金額

圖表　按保有金額分類J-REIT投資者結(jié)構(gòu)

圖表　2020-2024年J-REIT股價指數(shù)及市值推移

圖表　J-REIT公司的專業(yè)公司分布

圖表　2020-2024年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度

圖表　2020-2024年三次產(chǎn)業(yè)增加值占全國生產(chǎn)總值比重

圖表　2020-2024年貨物進出口總額

圖表　2024年主要商品出口數(shù)量、金額及其增長速度

圖表　2024年主要商品進口數(shù)量、金額及其增長速度

圖表　2024年對主要國家和地區(qū)貨物進出口額及其增長速度

圖表　2024年外商直接投資（不含銀行、證券、保險）及其增長速度

圖表　2024年對外直接投資額（不含銀行、證券、保險）及其增長速度

圖表　2020-2024年全部工業(yè)增加值及其增速

圖表　2020-2024年中國三次產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）比重

圖表　2024年按領(lǐng)域分固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）及其占比

圖表　2024年分行業(yè)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）及其增長速度

圖表　2024年固定資產(chǎn)投資新增主要生產(chǎn)與運營能力

圖表　國家層面住房租賃政策法規(guī)

圖表　地方政府發(fā)行住房租賃政策

圖表　2020-2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

圖表　2020-2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

圖表　2020-2024年全國商品房銷售面積及銷售額增速

圖表　2020-2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速

圖表　2020-2024年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

圖表　2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況

圖表　2024年東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

圖表　2024年東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況

圖表　2020-2024年我國狹義庫存及去化周期

圖表　2020-2024年住宅、非住宅狹義庫存及去化周期

圖表　2020-2024年一二三線城市廣義庫存和去化周期

圖表　2024年企業(yè)ABS市場過會產(chǎn)品信息統(tǒng)計

圖表　截止2024年ABS市場發(fā)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計

圖表　2020-2024年各類ABS產(chǎn)品發(fā)行量統(tǒng)計

圖表　2024年三市場發(fā)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計

圖表　2024年三市場ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模統(tǒng)計

圖表　2020-2024年信貸ABS市場發(fā)行統(tǒng)計

圖表　2020-2024年企業(yè)ABS市場發(fā)行統(tǒng)計

圖表　2024年信貸ABS產(chǎn)品平均發(fā)行利率情況

圖表　2024年企業(yè)ABS產(chǎn)品平均發(fā)行利率情況

圖表　2024年信貸ABS市場AAA級證券發(fā)行利率與同評級中期票據(jù)收益率比較

圖表　2024年企業(yè)ABS市場AAA級證券發(fā)行利率與同級別公司債收益率比較

圖表　2024年信貸ABS市場證券評級分布-按發(fā)行金額

圖表　2024年企業(yè)ABS市場證券評級分布-按發(fā)行金額

圖表　2020-2024年銀行間市場資產(chǎn)支持證券成交統(tǒng)計

圖表　2020-2024年交易所市場資產(chǎn)支持證券成交統(tǒng)計

圖表　2020-2024年各類型基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行情況

圖表　2020-2024年國內(nèi)已發(fā)行類REITs產(chǎn)品及CMBS產(chǎn)品規(guī)模及數(shù)量

圖表　截至2024年國內(nèi)已發(fā)行類REITs及CMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)類別統(tǒng)計

圖表　2020-2024年國內(nèi)已發(fā)行類REITs及CMBS產(chǎn)品發(fā)行利率分布

圖表　國內(nèi)首單住房租賃類REITs產(chǎn)品

圖表　國內(nèi)首單租房市場消費分期類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

圖表　國內(nèi)首單長租公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

圖表　國內(nèi)首單美元基金類REITS

圖表　國內(nèi)首單家居行業(yè)類REITs產(chǎn)品

圖表　國內(nèi)首單不依賴主體信用的REITs產(chǎn)品

圖表　全國首單銀行間市場公募REITs產(chǎn)品

圖表　全國首單央企CMBS產(chǎn)品

圖表　全國銀行間市場首單商業(yè)和酒店業(yè)類CMBN產(chǎn)品

圖表　REITs的資產(chǎn)類型

圖表　REITs類型特征比較分析

圖表　公司型REITs的組織架構(gòu)

圖表　契約型REITs的組織架構(gòu)

圖表　REITs的交易架構(gòu)

圖表　過戶型類REITs基本交易結(jié)構(gòu)

圖表　過戶型類REITs交易流程

圖表　REITs全球發(fā)展分布圖

圖表　2024年各國REITs市場份額對比

圖表　契約型REITs的典型架構(gòu)