盡管未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的走向變數(shù)很多，但是并不代表地產(chǎn)行業(yè)就沒有投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)基金就會(huì)因此面臨困境。事實(shí)上，美國(guó)到了上世紀(jì)80年代末期，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資人集體抽逃資金，市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量由于無(wú)法償還貸款而抵押的房地產(chǎn)。此時(shí)許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被迫廉價(jià)出售，美林和高盛等投資機(jī)構(gòu)正是看到這千載難逢的商機(jī)，開始募集私募房地產(chǎn)基金抄底市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)未來(lái)也會(huì)有類似的機(jī)會(huì)。

    未來(lái)的地產(chǎn)投資基金可能會(huì)有三個(gè)層面的發(fā)展方向：

    一、更加專注的定位

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的變化，地產(chǎn)基金的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈，專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘Y源更集中反應(yīng)更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對(duì)爛尾樓收購(gòu)、專門做寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)、專門做土地整理或保障房的地產(chǎn)基金，未來(lái)這樣的基金會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。

    相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告請(qǐng)見中企顧問(wèn)網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)基金行業(yè)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研及行業(yè)前景研究報(bào)告》

    二、更加多元化的投資和基金結(jié)構(gòu)

    目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以抵押貸款或者權(quán)益投資的形式投資項(xiàng)目，即使是以股權(quán)形式投資，很多時(shí)候也是明股實(shí)債。未來(lái)投資結(jié)構(gòu)和模式有望變得更靈活，比如可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、優(yōu)先劣后分層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、主動(dòng)管理控股收購(gòu)型等投資結(jié)構(gòu)會(huì)變得日益普遍，而國(guó)外比較常見的REITs等模式在租售比回歸到比較合理的水平后也將快速發(fā)展。

    三、更靈活的盈利模式

    目前國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金大部分還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和地產(chǎn)行業(yè)格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模式會(huì)變得越來(lái)越?jīng)]有性價(jià)比。盈利模式的提升可以通過(guò)更專注的模式，如并購(gòu)后整合高價(jià)賣出；更靈活的交易結(jié)構(gòu)，如加大杠桿提高收益率；更創(chuàng)新的盈利方式，如通過(guò)建筑工程、物業(yè)管理、銷售代理等多種方式獲取收益，更靈活的盈利方式不僅可以獲取項(xiàng)目的衍生收入，還可以降低項(xiàng)目的償付風(fēng)險(xiǎn)。