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       內(nèi)容提示：二、三線城市GDP總量雖不及一線城市，但近幾年城市化水平不斷提高，經(jīng)濟正處于快速增長期，城市規(guī)模及經(jīng)濟水平隨之迅速提高，如合肥2009年GDP增長率達17.3%，位居前列。

　　城市的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間是一種互動關系：房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的基礎性產(chǎn)業(yè)，城市是房地產(chǎn)業(yè)運行的載體；城市的飛速發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐漸完善也將促進城市經(jīng)濟的發(fā)展。

　　2003年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為135822.76億元，其中商品房銷售額為7955億元，僅占國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.86%；到2009年，國內(nèi)生產(chǎn)總值增至340507億元，增幅為151%，而商品房銷售額增至43994億元，增幅為453%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達到12.92%。6年間，全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度遠高于國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度。

       2010-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場研究及發(fā)展前景預測報告

　　2003年，全國房地產(chǎn)市場平均價格僅為2359元/平方米，到2009年增至4695元/平方米，6年時間將近翻了一番。其中，一線城市房價上漲速度遠快于平均水平，如北京上漲291%，上海上漲251%。為了穩(wěn)定國民經(jīng)濟，抑制房價非理性上漲，2010年4月，國家相關部門陸續(xù)出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，一線城市成為調(diào)控的重點，北京、上海等一線城市成交量迅速萎縮，而二、三線城市成交量則相對穩(wěn)定。在一線城市房價過高、土地資源稀缺以及城市發(fā)展等瓶頸問題的共同作用下，開發(fā)企業(yè)及購房者逐漸把目光轉(zhuǎn)移至二、三線城市。

　　宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況

　　宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有正向相關性。房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域性很強的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展水平受到當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、人口數(shù)量、人均可支配收入以及消費結(jié)構等多種因素的影響。一個城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高，公共設施越完善，居民消費能力越高，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展水平也就越高，同時房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展也會促進當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。

　　二、二線城市GDP增速普遍高于一線城市

　　GDP是反映一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的重要指標，它對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要影響。“北上廣深”創(chuàng)造的GDP占全國比重相對較大，居全國前四位，上海2009年GDP高達14901億元，居首位。這些城市房地產(chǎn)市場也較為成熟，但隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，GDP的增長幅度漸趨平緩，對比一線城市與二、三線城市2009年的GDP增長率，“北上廣深”的增速明顯低于部分二、三線城市，尤其是上海GDP增速8.2%，處于較低水平。二、三線城市GDP總量雖不及一線城市，但近幾年城市化水平不斷提高，經(jīng)濟正處于快速增長期，城市規(guī)模及經(jīng)濟水平隨之迅速提高，如合肥2009年GDP增長率達17.3%，位居前列。

　　2001年至2005年間，一線城市GDP占全國GDP比重的增長幅度相對較大，此期間房地產(chǎn)市場發(fā)展也較為迅速；2005年，該比重開始下滑，至2009年占比13.1%，較2005年下降了1.2個百分點；而35個大中城市中，二、三線城市GDP占全國比重保持在25%左右，2009年為27.4%，與2005年相比上升1.2個百分點，發(fā)展速度快于一線城市。

　　二、三線城市人均可支配收入增長快于一線城市

　　2000年以來，“北上廣深”等一線城市的人均可支配收入水平一直高于全國平均水平，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場需求量也較大，但近幾年，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，其城市居民可支配收入增長較為平緩，而一些二、三線城市經(jīng)濟則進入快速增長期，居民可支配收入水平增長較為迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增長率高達21.92%，明顯高于北京和上海。2009年受金融危機影響，雖然各城市居民人均可支配收入水平不同程度下滑，但武漢、合肥等一些二、三線城市居民收入增長率仍高于北京、上海。城市居民收入水平的提高帶動了房地產(chǎn)需求量的增加，進而帶動了地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，吸引了更多投資企業(yè)的目光。

　　二、三線城市房價收入比較為合理，購買力強勁

　　隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，部分城市房價瘋狂上漲，上漲速度遠快于城市居民收入水平的增速，已大大超出了居民的購買能力。2009年北京、深圳、上海房價收入比分別為14.8、14.8、12.9，而長沙、重慶、沈陽等二、三線城市房價收入比分別為5.2、6.2、6.5，明顯低于“北上廣深”。

　　一線城市過高的房價使得剛性需求無法實現(xiàn)，投資、投機性需求占領市場。而二、三線城市房價收入比較低，居民購買力較為充裕，而且房價和收入上漲空間比較大、上漲速度較快，為開發(fā)商提供了較大的利潤空間及較好的發(fā)展前景。