中國(guó)人大報(bào)告:2009年房地產(chǎn)\"硬著陸\"風(fēng)險(xiǎn)加大
http://m.hxud.cn 2008-12-30 13:44 中企顧問(wèn)網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：中國(guó)人民大學(xué)“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)課題組”近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大幅度調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
中國(guó)人民大學(xué)“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)課題組”近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大幅度調(diào)整將在2009年全面爆發(fā)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年初就開(kāi)始了調(diào)整，傳統(tǒng)的供大于求的市場(chǎng)狀況被逆轉(zhuǎn)。很多樓盤(pán)因?yàn)橘Y金回收的壓力進(jìn)行倉(cāng)促開(kāi)工。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2008年上半年并沒(méi)有出現(xiàn)下滑，而只是在6月以后出現(xiàn)5~6個(gè)百分點(diǎn)的下滑。但是，這種反向開(kāi)發(fā)行為將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然出現(xiàn)深度調(diào)整。
2009年，房地產(chǎn)面臨“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)加大。從2007年12月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于開(kāi)工面積擴(kuò)大、土地儲(chǔ)備大幅度增加以及開(kāi)發(fā)成本激增等原因，應(yīng)付款累計(jì)增速就開(kāi)始提升了。而在2008年2月由于企業(yè)盈利增速放緩、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素資金來(lái)源增速開(kāi)始下滑，到2008年3月，資金來(lái)源累計(jì)增速低于應(yīng)付款累計(jì)增速，資金面開(kāi)始惡化，并且這種狀況持續(xù)擴(kuò)張。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年12月房地產(chǎn)資金來(lái)源累計(jì)增速為37.9%，而到2008年9月累計(jì)增速僅為10.7%，下降27.2%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴(lài)自有資金。2007年自籌資金占房地產(chǎn)資金來(lái)源僅為32%，而到2008年9月，該比例達(dá)到103%。這意味著房地產(chǎn)資金進(jìn)入枯竭期。因此，如果沒(méi)有外部力量進(jìn)行干預(yù)，到2009年初資金來(lái)源累計(jì)增速與應(yīng)付款累計(jì)增速之間的缺口加速擴(kuò)大必將使大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。這種資金鏈的斷裂就意味著中國(guó)房地產(chǎn)的“硬著陸”，意味著中國(guó)固定投資的21%將消失，25%的全社會(huì)貸款將可能成為不良貸款，1.4萬(wàn)億元左右的地方預(yù)算外財(cái)政收入將消失。雖然這種極端的景象不會(huì)發(fā)生，但是房地產(chǎn)將在2009年出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺的問(wèn)題是必然，而這勢(shì)必會(huì)引起房地產(chǎn)投資能力的大幅度下降。
與房地產(chǎn)不景氣局面相對(duì)應(yīng)的是，在固定投資占比最大的制造業(yè)也必然在2009年出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑。將直接導(dǎo)致GDP增速下降1~3個(gè)百分點(diǎn)。其不同的幅度決定于房地產(chǎn)不同的調(diào)整模式。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年初就開(kāi)始了調(diào)整，傳統(tǒng)的供大于求的市場(chǎng)狀況被逆轉(zhuǎn)。很多樓盤(pán)因?yàn)橘Y金回收的壓力進(jìn)行倉(cāng)促開(kāi)工。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2008年上半年并沒(méi)有出現(xiàn)下滑，而只是在6月以后出現(xiàn)5~6個(gè)百分點(diǎn)的下滑。但是，這種反向開(kāi)發(fā)行為將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，2009年的房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅度下滑的雙重壓力。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然出現(xiàn)深度調(diào)整。
2009年，房地產(chǎn)面臨“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)加大。從2007年12月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于開(kāi)工面積擴(kuò)大、土地儲(chǔ)備大幅度增加以及開(kāi)發(fā)成本激增等原因，應(yīng)付款累計(jì)增速就開(kāi)始提升了。而在2008年2月由于企業(yè)盈利增速放緩、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素資金來(lái)源增速開(kāi)始下滑，到2008年3月，資金來(lái)源累計(jì)增速低于應(yīng)付款累計(jì)增速，資金面開(kāi)始惡化，并且這種狀況持續(xù)擴(kuò)張。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年12月房地產(chǎn)資金來(lái)源累計(jì)增速為37.9%，而到2008年9月累計(jì)增速僅為10.7%，下降27.2%，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴(lài)自有資金。2007年自籌資金占房地產(chǎn)資金來(lái)源僅為32%，而到2008年9月，該比例達(dá)到103%。這意味著房地產(chǎn)資金進(jìn)入枯竭期。因此，如果沒(méi)有外部力量進(jìn)行干預(yù)，到2009年初資金來(lái)源累計(jì)增速與應(yīng)付款累計(jì)增速之間的缺口加速擴(kuò)大必將使大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。這種資金鏈的斷裂就意味著中國(guó)房地產(chǎn)的“硬著陸”，意味著中國(guó)固定投資的21%將消失，25%的全社會(huì)貸款將可能成為不良貸款，1.4萬(wàn)億元左右的地方預(yù)算外財(cái)政收入將消失。雖然這種極端的景象不會(huì)發(fā)生，但是房地產(chǎn)將在2009年出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺的問(wèn)題是必然，而這勢(shì)必會(huì)引起房地產(chǎn)投資能力的大幅度下降。
與房地產(chǎn)不景氣局面相對(duì)應(yīng)的是，在固定投資占比最大的制造業(yè)也必然在2009年出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑。將直接導(dǎo)致GDP增速下降1~3個(gè)百分點(diǎn)。其不同的幅度決定于房地產(chǎn)不同的調(diào)整模式。
