廣州小產(chǎn)權(quán)房銷售火 售價僅為商品房三至四成
http://m.hxud.cn 2008-12-15 14:27 中企顧問網(wǎng)
本文導讀：廣州小產(chǎn)權(quán)房銷售火 售價僅為商品房三至四成，提供能源礦產(chǎn)、石油化工、IT通訊、房產(chǎn)建材、機械設(shè)備、電子電器、食品飲料、農(nóng)林牧漁、旅游商貿(mào)、醫(yī)藥保艦交通物流、輕工紡織等行業(yè)專業(yè)研究報告
“1888元/平方米一口價”，“80平方米15萬元，有正規(guī)房地產(chǎn)權(quán)證(可查編號)，不可過戶，但可公證”……這不是天上掉餡餅，而是廣州城中村的小產(chǎn)權(quán)房(又稱集資房)的銷售廣告，在斯文井、蟹山村、云苑新村、榕樹頭、握山村這些城中村附近，觸目皆是。
盡管政府三令五申，只能用臨水臨電，但是由于售價只有周邊商品房的30%~40%，即使在樓市低迷的今天，這種小產(chǎn)權(quán)房依然銷售熱火。
廣州有138個城中村，占城市建成區(qū)面積的22.67%。這些低價的小產(chǎn)權(quán)房基本藏身在其中。而在北京，則有332個城中村。這里的集資房更成規(guī)模，甚至出現(xiàn)了美輪美奐的山景別墅。
開發(fā)銷售一條龍服務(wù)
廣州一名自稱“我們?nèi)易宥荚谧稣氐拈_發(fā)和銷售”的陳先生告訴本報記者，他的開發(fā)方式是，向有關(guān)系的村委或者村個人以50年出租的形式將地皮轉(zhuǎn)讓給他，租金一次性付清。然后他去跑規(guī)劃局和建委，辦妥規(guī)劃許可證和建筑許可證，把房子蓋好后就賣給村民或者周邊的打工者。其交易方式或者是簽一個交易合同然后做公證，或者簽一個出租50年的合約，租金也是一次性付清。集資房的二手買賣也可以參照這些方式進行交易。
他表示，在2000年以前一二十萬就能拿到一塊地。加上建安成本，總成本也不會超過800元/平方米。但是隨著樓價上漲，很多村委會發(fā)現(xiàn)有利可圖之后，就會自己建房出租。于是他們家族不得不將戰(zhàn)線延伸到更邊遠的郊區(qū)。
有趣的是，這個以開發(fā)宅基地小產(chǎn)權(quán)房快速致富的家族，卻集體在某個以特價聞名的開發(fā)商的新盤內(nèi)，一起購買了五套特價別墅。原因是“雖然交通不方便，但是感覺有保障”。
一名購買了小產(chǎn)權(quán)房的白云某村的年輕人對記者說：“一套10多萬元的房子，每個月能收1000元的租金。回報率很高。我們村很多人都買，地也是村里的，不怕什么風險。”據(jù)悉，他們作為“壯丁”，一年能從村里拿三四萬元的分紅，三五年就能買下一套房。更耐人尋味的是，這些城中村的分紅，很多是通過和開發(fā)商合作開發(fā)房產(chǎn)，或者自建物業(yè)出租獲得的。還有很多打工者，也由于是外地人且收入不穩(wěn)定難以獲得銀行貸款，加上商品房價格太高，于是情愿購買小產(chǎn)權(quán)房。在這些小產(chǎn)權(quán)房集中的地區(qū)，還出現(xiàn)了很多代辦過戶以及放租的中介，形成了開發(fā)、營銷、二手代理的一條龍服務(wù)。
在廣州白云、天河、花都、增城等地，有很多這樣靠小產(chǎn)權(quán)房致富的城中村或者“開發(fā)商”。在2000年以前，根據(jù)廣州的官方數(shù)據(jù)，廣州有962.5萬平方米“集資房”未得到妥善處理。2006年廣東省房協(xié)的摸底調(diào)查則顯示，僅白云區(qū)已建成集資房建筑面積就有約765萬平方米。
購買小產(chǎn)權(quán)房存風險
在清查力度加大，而且出現(xiàn)了2004年天河的集資房龍怡苑因為假冒商品房銷售了1600多套，導致眾多業(yè)主抗議之后，廣州的集資房開發(fā)銷售熱潮一度沉寂。但是隨著樓價上漲以及今年以來的經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)差帶來的購買力下降，低價集資房在市場上卷土重來。
而在北京，還出現(xiàn)了類似香堂文化新村這樣占地14.2平方公里的大型小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。那里三面環(huán)山，一面臨水，有3000多個單元，房型分為二層小別墅、大三居、四合院。與之配套的設(shè)施有：醫(yī)院、幼兒園、健身館、超市、物業(yè)、高爾夫球場。
廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李瑾表示，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證只能辦給村民。她表示，買家要注意，小產(chǎn)權(quán)房不能入市交易，即便征地拆遷，也是農(nóng)民能獲補償。買賣時的律師見證只能證明簽字屬實，但在法律上并沒有任何意義。
但是，很多購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主依然認為，被征地拆遷的風險很低。曾經(jīng)在廣州鬧出軒然大波的龍怡苑、金滿家園等農(nóng)村集資房，也由于業(yè)主的集體抗議，導致拆遷以及債主逼遷等情況不了了之，似乎也讓目前正熱衷于購買低價小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主吃了顆定心丸。
從今年開始，廣州城中村的改造模式從整體搬遷改為整治改造。并且對于農(nóng)村集資房的處理方式，目前仍然行之有效的文件是《關(guān)于處理我市農(nóng)村集資房問題的決定》(穗府[1997]48號)。其中規(guī)定，“對影響城市規(guī)劃，但尚可采取補救措施的，由規(guī)劃部門責令其限期改正，補辦有關(guān)手續(xù)后保留使用；對不影響城市規(guī)劃的，由規(guī)劃部門責令其限期補辦有關(guān)手續(xù)。”
北京的小產(chǎn)權(quán)房購買者則顯得更為淡定，“相信對于已經(jīng)建成，并形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房政府會有一個合理的解決方案，比如促使其合法化，因為這只是政府與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一場利益博弈，終極目的不是為了破壞老百姓現(xiàn)有的住房利益。”
盡管政府三令五申，只能用臨水臨電，但是由于售價只有周邊商品房的30%~40%，即使在樓市低迷的今天，這種小產(chǎn)權(quán)房依然銷售熱火。
廣州有138個城中村，占城市建成區(qū)面積的22.67%。這些低價的小產(chǎn)權(quán)房基本藏身在其中。而在北京，則有332個城中村。這里的集資房更成規(guī)模，甚至出現(xiàn)了美輪美奐的山景別墅。
開發(fā)銷售一條龍服務(wù)
廣州一名自稱“我們?nèi)易宥荚谧稣氐拈_發(fā)和銷售”的陳先生告訴本報記者，他的開發(fā)方式是，向有關(guān)系的村委或者村個人以50年出租的形式將地皮轉(zhuǎn)讓給他，租金一次性付清。然后他去跑規(guī)劃局和建委，辦妥規(guī)劃許可證和建筑許可證，把房子蓋好后就賣給村民或者周邊的打工者。其交易方式或者是簽一個交易合同然后做公證，或者簽一個出租50年的合約，租金也是一次性付清。集資房的二手買賣也可以參照這些方式進行交易。
他表示，在2000年以前一二十萬就能拿到一塊地。加上建安成本，總成本也不會超過800元/平方米。但是隨著樓價上漲，很多村委會發(fā)現(xiàn)有利可圖之后，就會自己建房出租。于是他們家族不得不將戰(zhàn)線延伸到更邊遠的郊區(qū)。
有趣的是，這個以開發(fā)宅基地小產(chǎn)權(quán)房快速致富的家族，卻集體在某個以特價聞名的開發(fā)商的新盤內(nèi)，一起購買了五套特價別墅。原因是“雖然交通不方便，但是感覺有保障”。
一名購買了小產(chǎn)權(quán)房的白云某村的年輕人對記者說：“一套10多萬元的房子，每個月能收1000元的租金。回報率很高。我們村很多人都買，地也是村里的，不怕什么風險。”據(jù)悉，他們作為“壯丁”，一年能從村里拿三四萬元的分紅，三五年就能買下一套房。更耐人尋味的是，這些城中村的分紅，很多是通過和開發(fā)商合作開發(fā)房產(chǎn)，或者自建物業(yè)出租獲得的。還有很多打工者，也由于是外地人且收入不穩(wěn)定難以獲得銀行貸款，加上商品房價格太高，于是情愿購買小產(chǎn)權(quán)房。在這些小產(chǎn)權(quán)房集中的地區(qū)，還出現(xiàn)了很多代辦過戶以及放租的中介，形成了開發(fā)、營銷、二手代理的一條龍服務(wù)。
在廣州白云、天河、花都、增城等地，有很多這樣靠小產(chǎn)權(quán)房致富的城中村或者“開發(fā)商”。在2000年以前，根據(jù)廣州的官方數(shù)據(jù)，廣州有962.5萬平方米“集資房”未得到妥善處理。2006年廣東省房協(xié)的摸底調(diào)查則顯示，僅白云區(qū)已建成集資房建筑面積就有約765萬平方米。
購買小產(chǎn)權(quán)房存風險
在清查力度加大，而且出現(xiàn)了2004年天河的集資房龍怡苑因為假冒商品房銷售了1600多套，導致眾多業(yè)主抗議之后，廣州的集資房開發(fā)銷售熱潮一度沉寂。但是隨著樓價上漲以及今年以來的經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)差帶來的購買力下降，低價集資房在市場上卷土重來。
而在北京，還出現(xiàn)了類似香堂文化新村這樣占地14.2平方公里的大型小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。那里三面環(huán)山，一面臨水，有3000多個單元，房型分為二層小別墅、大三居、四合院。與之配套的設(shè)施有：醫(yī)院、幼兒園、健身館、超市、物業(yè)、高爾夫球場。
廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李瑾表示，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)證只能辦給村民。她表示，買家要注意，小產(chǎn)權(quán)房不能入市交易，即便征地拆遷，也是農(nóng)民能獲補償。買賣時的律師見證只能證明簽字屬實，但在法律上并沒有任何意義。
但是，很多購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主依然認為，被征地拆遷的風險很低。曾經(jīng)在廣州鬧出軒然大波的龍怡苑、金滿家園等農(nóng)村集資房，也由于業(yè)主的集體抗議，導致拆遷以及債主逼遷等情況不了了之，似乎也讓目前正熱衷于購買低價小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主吃了顆定心丸。
從今年開始，廣州城中村的改造模式從整體搬遷改為整治改造。并且對于農(nóng)村集資房的處理方式，目前仍然行之有效的文件是《關(guān)于處理我市農(nóng)村集資房問題的決定》(穗府[1997]48號)。其中規(guī)定，“對影響城市規(guī)劃，但尚可采取補救措施的，由規(guī)劃部門責令其限期改正，補辦有關(guān)手續(xù)后保留使用；對不影響城市規(guī)劃的，由規(guī)劃部門責令其限期補辦有關(guān)手續(xù)。”
北京的小產(chǎn)權(quán)房購買者則顯得更為淡定，“相信對于已經(jīng)建成，并形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房政府會有一個合理的解決方案，比如促使其合法化，因為這只是政府與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的一場利益博弈，終極目的不是為了破壞老百姓現(xiàn)有的住房利益。”
